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2017年房地产行业发展趋势分析

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-12-28  浏览次数:1568
核心提示:  2016 年 1-10 月全国商品房销售面积为 12.03 亿平方米,同比上升 26.8%;销售 额为 91,482 亿元,同比上升 41.2%;销售均价为

  2016 年 1-10 月全国商品房销售面积为 12.03 亿平方米,同比上升 26.8%;销售 额为 91,482 亿元,同比上升 41.2%;销售均价为 7,602 元/平米,同比上升 11.3%。 10 月单月销售面积和销售额分别同比增长 26.4%和 40.1%,增幅较 9 月均有所 收窄,调控政策下投资投机需求得到抑制,热点城市住宅成交量回落,调控 效应初显。根据数据统计,11 月楼市成交进一步降温,主要受到调控政 策带动的观望情绪和高基数的影响,预计后续调控政策效应将持续放大。

  商品房竣工面积及销售面积

 

  商品房销售额和均价走势

 

  2016 年 1-10 月,全国房地产开发投资额同比增长 6.6%,较 1-9 月扩大 0.8 个百 分点;商品房新开工面积同比上升 8.1%,较 1-9 月扩大 1.3 个百分点;施工面 积同比上升 3.3%,增速较 1-9 月持平;土地购臵面积同比下降 5.5%。10 月单 月新开工面积和投资增速分别大幅上升至 20%和 13%,后者创出年内新高,而 施工面积增速也由负转正。随着库存去化月数持续走低,四季度投资增速企 稳回升趋势明显,托底年内中国经济。

  商品房地产开发投资额及增速

 

  商品房新开工和施工面积及增速

 

  2016 年 10 月份 100 个大中城市住宅销售价格为 12,825 元/平米,环比上升 1.65%,较上月回落 1.18 个百分点,同比上升 18.21%, 较上月扩大 1.57 个百分点。按中位数计算,全国 100 个城市住宅价格中位数为 7,306 元/平方米,环比上涨 2.20%,同比上涨 2.67%,百城中多数城市房价走势 较为平稳。从价格来看,10 月百城整体价格涨幅明显放缓,上涨城市数量减 少,且多数热点城市房价涨幅均有所回落,部分城市回落幅度显著。

  中指百城价格指数及环比、同比变化

 

  随着 2016 年 10 月国庆假期一、二线城市密集出台限购限贷政策,本轮楼市调 控窗口正式开启,前期热门楼市销售回落幅度较大,但房价尚未出现明显调 整;11 月以来,杭州、武汉、上海等相继在原先的调控政策基础上加码,显 示此次政府调控的力度和决心之大,未来楼市在高基数和行政调控的背景 下,预计商品房销售将出现较大幅度降温,楼市进入调整周期不可避免。

  由于国内人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空 间的缩小等因素,我国未来 10-20 年中增量住宅需求有限。根据人口结构测算, 我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015 年达到峰值,并从 2018 年开始急速下降。其中,25-29 岁的适龄结婚人口在未来 5 至 10 年将呈现断崖式的下滑:2020 年 (2015 年 20-24 岁)的适龄结婚人口相较 2015 年(2015 年 25-29 岁)降幅达到 22%,2025 年(2015 年 15-19 岁)的适龄结婚人口相较 2020 年(2015 年 20-24 岁)降幅达到 25%,下一轮地产周期的新房需求总量将显著小于此轮周期,以 此类推,预计此轮地产周期的经历内生性调整的幅度或超过往年。

  我国购房适龄人口数峰值已过

 

  未来五至十年 25-29 岁适龄结婚人口断崖式下跌

 

  从海外经验来看,适龄购房人口的增速与新房销售增速具有较强的相关性:日 本适龄购房人口增速在 2000年左右达到顶峰后,2000-2005年和 2005-2010年间的 新房签约数量连续下降;美国适龄人口增速与新建住房销售增速双双在1982-1983 年间达到顶峰,住房销售增速达到 50%的高点后步入平稳的调整期,而在此后的 30年间每轮楼市周期中,住房销售同比增速的高点也基本在 10%左右。

  日本适龄购房人口增速与新建公寓楼签约户数量

 

  美国 1964 年以来适龄购房人口增速与新建住房销售增速

 

  伴随着此轮楼市的暴涨,国内居民的杠杆率水平激增:2016 年前 10 月,金融 机构新增人民币贷款中居民户中长期贷款额为 4.7 万亿元,占同期金融机构新 增人民币贷款的 43.4%,同比提升 17.3 个百分点,显示居民购房贷款率水平正 迅速攀升。但目前国内居民购房杠杆率仍处合理水平,后期系统性 金融风险爆发的可能性较小,居民部门仍有加杠杆的空间。

 
 
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